Erfpacht in Den Haag: wat het betekent voor uw woning

In dit artikel leggen we erfpacht in Den Haag helder uit, zonder juridisch jargon.

Wat is erfpacht in het kort? Bij erfpacht bezit u wél de woning, maar niet de grond eronder. Die grond pacht u, vaak van de gemeente.
Hoe die afspraak is vormgegeven - en of de canon is afgekocht - bepaalt in hoge mate wat uw woning waard is en hoe makkelijk u haar verkoopt.

Wat is erfpacht precies?

Erfpacht is het recht om de grond van een ander langdurig te gebruiken alsof het uw eigen grond is. U bent juridisch gezien de eigenaar van de woning, maar niet van de ondergrond. Voor dat gebruiksrecht betaalt u een vergoeding: de canon. Tegenover erfpacht staat eigen grond, waarbij u zowel de woning als de grond bezit en geen canon betaalt.

De drie vormen die u in Den Haag tegenkomt

1. Voortdurende of eeuwigdurende erfpacht met lopende canon. U betaalt periodiek (vaak per half jaar) een canon. Let op: bij een herzieningsmoment kan het canonpercentage of de grondwaarde worden aangepast, wat kan leiden tot fors hogere maandlasten.
2. Afgekochte canon. De canon is voor een bepaalde periode (bijvoorbeeld 50 jaar) of eeuwigdurend vooruitbetaald. Bij eeuwigdurende afkoop bent u definitief verlost van toekomstige financiële verrassingen.
3. Erfpacht met een herzienings- of heruitgiftemoment in zicht. Nadert het einde van een tijdvak of loopt het erfpachtrecht af? Dan krijgt u te maken met een nieuwe canonberekening, vaak op basis van de nieuwste Algemene Bepalingen 2024 (AB 2024) van de gemeente Den Haag. Dit zorgt voor onzekerheid bij kopers.

Let op: de precieze regeling staat in úw erfpachtakte. Twee ogenschijnlijk identieke woningen in dezelfde Haagse straat kunnen totaal verschillende voorwaarden en herzieningsdata hebben.

Hoe erfpacht de waarde
van uw woning beïnvloedt

Een lopende canon verlaagt de maandelijkse ruimte van een koper en drukt zo op de prijs.
Een afgekochte of eeuwigdurend afgekochte canon werkt juist waarde verhogend en maakt de woning beter verkoopbaar.
Een naderende canon herziening creëert onzekerheid, en kopers prijzen onzekerheid in als risico.

Tot slot beïnvloedt erfpacht de financierbaarheid: geldverstrekkers kijken kritisch naar de voorwaarden en de resterende looptijd.

Erfpacht en uw hypotheek

Een lopende of binnenkort herziene canon verlaagt de leenruimte van een koper en drukt zo direct op de verkoopprijs.
Een (eeuwigdurend) afgekochte canon werkt juist waardeverhogend en maakt de woning direct aantrekkelijk voor een brede doelgroep.
Kopers houden niet van onzekerheid; een naderend herzieningsmoment wordt in de onderhandelingen vrijwel altijd als prijsrisico ingecalculeerd.

Canon afkopen: verstandig of niet?

Afkopen of de grond in bloot eigendom verkrijgen betekent eenmalig een investering doen om van de periodieke kosten af te zijn. Dit verhoogt de verkoopbaarheid aanzienlijk.
Maar let op: het gemeentelijke offertraject voor heruitgifte of afkoop kan tijd kosten. Als u verkoopplannen heeft, is het verstandig om eerst samen met ons team de rekensom te maken;
afkopen vlak vóór de verkoop levert niet altijd één-op-één meer op dan de investering die u vooraf moet doen.

Waar u op moet letten bij koop of verkoop

Bij aankoop: vraag de erfpachtakte en algemene bepalingen op vóór u biedt, controleer of de canon is afgekocht en tot wanneer,
reken de canon mee in uw werkelijke maandlasten, en laat een aankoopmakelaar de voorwaarden beoordelen.
Bij verkoop: zorg dat alle erfpachtdocumentatie compleet en helder is, maak de situatie tot een verkoopargument waar dat kan, en anticipeer op vragen van kopers en hun geldverstrekkers.

Onze makelaars kennen de erfpachtsituatie in Den Haag van binnenuit. Plan een vrijblijvend gesprek over uw aankoop of verkoop.

Veelgestelde vragen

Is een woning op erfpacht minder waard dan op eigen grond?
Niet per definitie, maar een lopende canon en herzieningsonzekerheid kunnen drukken op de prijs.
Een afgekochte canon neemt dat nadeel grotendeels weg.

Kan ik de erfpachtcanon in Den Haag afkopen?
In veel gevallen wel. De mogelijkheden en de afkoopsom hangen af van uw akte en de grondwaarde.
Laat u vooraf adviseren, zeker bij verkoopplannen.

Hoe weet ik wat mijn erfpachtvoorwaarden zijn?
Die staan in uw erfpachtakte en de algemene bepalingen.
Uw makelaar of notaris kan deze opvragen en de gevolgen uitleggen.

Krijg ik een hypotheek op een woning met erfpacht?
Doorgaans wel, mits de voorwaarden en resterende looptijd bancair acceptabel zijn.

Dit artikel is algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Laat uw specifieke erfpacht situatie altijd beoordelen op basis van uw eigen akte.